Как купить квартиру

Если вы покупаете квартиру за собственные деньги, то максимальная сумма, на которую можно рассчитывать, вам известна. Если планируется ипотека, рассчитать примерную сумму кредита можно с помощью ипотечных калькуляторов, а затем уточнить уже непосредственно в банке.

Точная сумма кредита определяется индивидуально после подачи заявления в банк на получение ипотечного кредита. Списки прилагаемых к заявлению документов могут различаться, но практически любой банк потребует справки о доходах заемщика (или созаемщиков, если кредит берут, например, оба супруга). От размера дохода зависит итоговая сумма кредита, от формы его подтверждения – еще и процент, под который кредит будет выдан.

Если вы получаете «белую» зарплату, тогда достаточно справки о доходах с места работы за последние 6–12 месяцев (форма 2-НДФЛ). Если зарплата или ее часть платится неофициально (что, строго говоря, незаконно), потребуется справка по форме банка, которую должен заверить работодатель. Процент по кредиту в таком случае может быть выше.

Перед подачей заявления на кредит нужно выбрать, будете ли вы покупать квартиру на вторичном рынке или в новостройке. Застройщики, как правило, сами договариваются с несколькими банками: в таком случае лучше сначала выбрать новостройку, а потом обратиться в работающий с ней банк. Перед поиском квартиры на вторичном рынке заранее узнайте у банка, какое жилье он не кредитует (это могут быть, например, очень старые дома с деревянными перекрытиями).

Покупка жилья потребует дополнительных расходов на ее оформление, покупка с ипотекой – также расходов на оценку рыночной стоимости квартиры, услуги банка и страховку. Оценка нужна банку для определения размера кредита. Страховка, как правило, покрывает три вида риска: страхование собственно недвижимости, жизни заемщика и риска утраты прав собственности (подробнее). Защита права собственности (страхование титула) необходима, даже если юридическая чистота жилья проверена доступными способами: если выяснится, что при продаже нарушены чьи-либо права, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Перед покупкой необходимо тщательно изучить следующие документы:

• свидетельство о госрегистрации права на квартиру (с 15 июля 2016 года обычные бумажные свидетельства о праве собственности не выдаются, вместо них можно получить на руки только выписку из Единого государственного реестра – ЕГРП);
• выписка из ЕГРП об отсутствии ограничений или обременений;
• правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарения и другие, объясняющие, как у продавца возникло право на эту квартиру;
• выписка из домовой книги (о зарегистрированных в квартире);
• при наличии нескольких собственников – их нотариально заверенное согласие на продажу;
• при наличии детей – соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.

Если выяснится, что при продаже нарушены чьи-либо права, можно остаться и без квартиры, и без денег Все эти документы также потребуются банку. Не будут лишними и документы, подтверждающие дееспособность продавца (справки из наркологического и психологического диспансера), особенно, если он – пожилой человек. Для банка и для последующей регистрации сделки понадобятся документы на саму квартиру: технический паспорт из БТИ (все перепланировки должны быть согласованы с БТИ, иначе ответственность за них ляжет на вас); справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогу на имущество; справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам; копия финансово-лицевого счета.

Когда вы договорились с продавцом, он может потребовать задаток или аванс. В таком случае составляется предварительный договор купли-продажи, в котором прописывается порядок расчетов в случае, если сделка не состоится.

Для оформления самой сделки составляются:

• договор купли-продажи (либо договор приобретения квартиры за счет кредитных средств);
• акт приема-передачи квартиры;
• кредитный договор с банком (при наличии ипотеки).

Договор купли-продажи вместе с другими документами на квартиру предоставляется в регистрационную службу (Росреестр). Окончательный расчет с продавцом лучше произвести только после того, как будет получено свидетельство о вашем праве собственности на квартиру, его подготовка занимает до 30 дней. Порядок расчета нужно отразить в договоре купли-продажи. Сами деньги, если это наличные, могут находиться в ячейке банка, к которой продавец получает доступ после получения вами свидетельства.